Au cours des dernières années, la réglementation a multiplié les types de surfaces nécessaires au montage de projets de construction. Résultant de textes législatifs ou réglementaires, voire même de la jurisprudence, leur calcul complexe est indispensable dans toutes les démarches d’urbanisme.
Surfaces réglementaires : les différences
Les surfaces réglementaires des constructions sont nombreuses et ont chacune un mode de calcul et une utilité différente. En effet, elles sont utilisées soit dans le domaine de l’urbanisme, soit dans le domaine de la construction et de l’immobilier, ou bien par des services des impôts
Les surfaces en urbanisme
Les surfaces suivantes sont utiles notamment pour les demandes de permis de construire ou déclarations préalables :
Emprise au sol (ES) : surface un peu spéciale car c’est la seule qui n’additionne pas les planchers de tous les niveaux, il s’agit de la projection au sol de tout le volume de la construction. Elle sert essentiellement à définir si vous devez déposer un permis ou une déclaration préalable pour votre projet.
Surface de plancher taxable (ST) : surface servant au calcul des taxes d’urbanisme, dont la taxe d’aménagement, c’est la somme de la surface de tous les planchers clos et couverts, y compris les garages.
Surface de plancher (SDP) : sans doute la surface ayant le plus d’utilités différentes : définition de la formalité à laquelle votre projet est soumis, seuil de dérogation à l’obligation de recours à un architecte, application des règlements d’urbanisme, etc. Afin de la calculer, on prend la somme des surfaces de plancher closes et couvertes et on déduit les garages, les combles non aménageables, etc.
Surface thermique au sens de la RT (SRT) : anciennement appelée SHON RT, sa définition est toujours identique. Elle sert uniquement à définir la surface de référence prise en compte dans l’étude thermique RT 2012. Il s’agit essentiellement des surfaces de plancher des zones chauffées.
Les surfaces en construction et immobilier
Les surfaces suivantes se retrouvent notamment dans les ventes et baux immobiliers et dans le domaine de la construction :
Surface privative (Carrez) : applicable uniquement lors des ventes de lot de copropriété. Comme la surface habitable, il s’agit de la somme des surfaces de chaque pièce habitable. Cependant, il y a de petites différences avec la surface habitable.
Surface habitable (SHAB) : sans doute la surface la plus utilisée en construction et immobilier. Il s’agit également de la même surface que celle dite “loi Boutin”. De même que la surface Carrez, la surface habitable est la somme des surfaces de chaque pièce habitable. Cependant, la surface habitable n’inclut pas les surfaces telles que les combles non aménagés, les sous-sols, les vérandas, etc.
Les surfaces pour les impôts
Surface de la déclaration H1, ou “surface affectée à l’habitation” à inscrire dans la déclaration fiscale H1 : elle sert notamment de base de calcul des impôts locaux (taxe foncière et taxe d’habitation).
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